Heizkos­ten­ab­rechnung – Service spart Zeit und Geld

Kerstin Griese

Unser Autor:

Die Heizkos­ten­ab­rechnung bedeutet für Eigen­tümer von Immobilien einen großen Aufwand. Entlastung schafft hier unser Abrech­nungs­service. Wie das geht, hat mir unser Verkaufs­ma­nager Ulrich Pagenstert erklärt.

Kerstin Griese: Alle Jahre wieder … ist die Zeit der Heizkos­ten­ab­rechnung, nicht wahr?
Ulrich Pagenstert: Ja, Eigen­tümer von Immobilien und Hausver­wal­tungen können davon tatsächlich ein Lied singen. Denn je mehr Wohnein­heiten vermietet bezie­hungs­weise zu verwalten sind, desto höher ist der Abrech­nungs­aufwand. Außerdem sind Rechnungen und Zahlungen immer sensible Punkte in der Beziehung zum Endkunden, die nicht immer reibungslos verlaufen. Deshalb nehmen fast alle Kundinnen und Kunden, die in Solingen privat oder zu gewerb­lichen Zwecken Wohnim­mo­bilien vermieten, gerne unseren Abrech­nungs­service in Anspruch. Für etwa 1.400 Solinger Wohnein­heiten übernehmen wir derzeit die jährliche Abrechnung der Wärme-, Warm- und Kaltwas­ser­kosten.

Kerstin Griese: Was gehört denn alles zu einer Heizkos­ten­ab­rechnung? Gibt es recht­liche Vorgaben?
Ulrich Pagenstert: Die recht­liche Basis für die Wärme- und Warmwas­ser­kos­ten­ver­teilung und -abrechnung ist die Heizkos­ten­ver­ordnung HKVO. Sie wurde zum Zweck der Energie­ein­sparung 1981 einge­führt. Die letzte Novel­lierung ist am 1.1.2009 in Kraft getreten. Sie gilt für alle Gebäude mit einer zentralen Heizungs- und Warmwas­ser­ver­sor­gungs­anlage, deren Kosten auf mehrere Mieter oder Eigen­tümer verteilt werden und für Gebäude, die mit Fernwärme versorgt werden. Der Eigen­tümer einer Immobilie ist also nach der HKVO gesetzlich dazu verpflichtet, bei drei und mehr vermie­teten Wohnein­heiten den Verbrauch in seinen Immobilien zu erfassen und dementspre­chend eine verbrauchs­ab­hängige Heizkos­ten­ab­rechnung zu erstellen.

Kerstin Griese: Was bedeutet das genau und was heißt verbrauchs­ab­hängig?
Ulrich Pagenstert: Die Eigen­tümer von Immobilien oder die Hausver­waltung müssen erstens eine Aufstellung der Brenn­stoff-, Heiz- und gegebe­nen­falls der Hausne­ben­kosten anfer­tigen. Auf dieser Basis werden die Gesamt­kosten der Heizanlage in die reinen Heizkosten und in Kosten für die Aufbe­reitung von Warmwasser aufge­teilt. Aus der Summe von Heiz- und Warmwas­ser­kosten werden dann im dritten Schritt je zwei Kosten­blöcke gebildet: Im Grund­kos­ten­anteil sind die Kosten für die Wärme­be­reit­stellung und für die Leitungs­ver­luste enthalten. Gemäß der HKVO kann der Eigen­tümer oder die Hausver­waltung diesen Anteil wahlweise zwischen 30 und 50 Prozent festlegen. Diese Kosten werden meist entspre­chend der Wohnungs-Grund­fläche verteilt, denn sie werden nicht durch das Heizver­halten des Mieters beein­flusst. Die restlichen 50 bis 70 Prozent bilden dann die Verbrauchs­kosten. Ihre Höhe ist verbrauchs­ab­hängig, denn sie leiten sich direkt vom Heizver­halten des Mieters ab.

Kerstin Griese: Das alles ist nachvoll­ziehbar, klingt aber auch nach viel Arbeit für den Eigen­tümer.
Ulrich Pagenstert: Den hohen Arbeits­aufwand kann ich bestä­tigen. Deshalb kommen wir von den Stadt­werken bei den meisten Solinger Eigen­tümern von Immobilien und Hausver­wal­tungen mit unserem Abrech­nungs­service ins Spiel. Denn die Heizkos­ten­ab­rechnung ist Teil der Betriebs­kos­ten­ab­rechnung eines vermie­teten Gebäudes und umfasst die Kosten, die durch die Wärme- und Warmwas­ser­lie­ferung entstehen. Mit unserem All-Inclusive-Abrech­nungs­service können wir aber nicht nur die Abrech­nungen für die Mieter erstellen, sondern kümmern uns auch um die Instal­lation, die Wartung und das Ablesen der Zähler. Denn die Verbrauchs­kosten müssen ja zunächst einmal abgelesen werden, bevor sie fair und trans­parent abgerechnet werden können.

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Kerstin Griese: Wann werden die Verbrauchs­kosten norma­ler­weise abgelesen? Wie wird die Ablesung vorge­nommen?
Ulrich Pagenstert: Die Ablesung erfolgt einmal jährlich, meistens jetzt am Anfang eines Kalen­der­jahres. Bei Bedarf können aber auch indivi­duelle Ablese­zeit­räume vereinbart werden. An jedem Heizkörper wird ein Heizkos­ten­ver­teiler angebracht, der für jeden einzelnen Heizkörper die jewei­ligen Verbrauchs­werte erfasst. Im Fall einer Fußbo­den­heizung gibt es lediglich einen Wärme­men­gen­zähler, der die im Heizungs­system insgesamt verbrauchte Wärme ermittelt. Bei älteren Aggre­gaten muss noch manuell abgelesen werden. In diesen Fällen infor­mieren wir alle Hausbe­wohner recht­zeitig schriftlich über den Ablese­termin per Hausaushang oder Benach­rich­ti­gungs­karte, wenn ein Betreten jeder einzelnen Wohneinheit aufgrund der dort einge­setzten Messtechnik notwendig ist. Wurden in einer Wohnung dagegen funkablesbare Messag­gregate instal­liert, müssen wir die Wohnung zur Verbrauchs­ab­lesung gar nicht mehr betreten. Der Einsatz solcher Funk-Messgeräte ist inzwi­schen zum Standard geworden. Deshalb haben wir hier in Solingen seit drei Jahren nur noch neue Kunden­ver­träge zur Heizkos­ten­ab­rechnung abgeschlossen, die ein Ablesen der Verbrauchs­werte per Funk beinhalten.

Kerstin Griese: Wie läuft diese Funkab­lesung konkret ab?
Ulrich Pagenstert: Unsere zustän­digen Mitar­bei­te­rinnen und Mitar­beiter fahren zum verein­barten Zeitpunkt zur entspre­chenden Liegen­schaft. Über ein Laptop mit Modem werden die Verbrauchs­werte dann per Funk ausge­lesen, damit haben die Mieter gar nichts mehr zu tun. Sie können einfach zur Arbeit fahren, ohne zum Ablese­zeit­punkt in der Wohnung sein zu müssen.

Kerstin Griese: Das ist doch sehr einfach und vor allem praktisch. Was kostet der Stadt­werke-Abrech­nungs­service die Immobilien-Eigen­tümer oder Hausver­wal­tungen?
Ulrich Pagenstert: Der Preis setzt sich aus mehreren Kompo­nenten zusammen – je nachdem, welche Teile unseres Abrech­nungs­ser­vices unsere Kunden in Anspruch nehmen wollen. Erstens gibt es die Liegen­schafts­gebühr und zweitens eine sogenannte Wohnungs­gebühr, die pro abzurech­nender Wohnung anfällt. Darüber hinaus werden Mietkosten für die einzelnen Ablese­ag­gregate erhoben.

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